京都の戸建て不動産投資（貸家経営）専門サイトです。高い実質利回りが望める　
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不動産投資用語１：利回り

利回りは、投資に対する利益の回収割合のこと。
想定利回り（予想利回り）、表面利回り、単純利回り、実質利回り、などがあります。

■想定利回り（予想利回）：満室を想定した場合の、１年間の家賃収入を物件価格で割ったもの。諸経費・運用費などは含まれません。
　 想定できる１年間の家賃収入／物件価格×100

■表面利回り（単純利回）：１年間の家賃収入を物件価格で割ったもの。
 　諸経費・運用費などは含まれません。
　 通常、広告・インターネットなどに掲載されている利回りは、
　 ほとんどがこの表面利回りのことです。
　 １年間の家賃収入／物件価格×100

■実質利回り：１年間の家賃収入から固定資産税、火災保険料、管理費、修繕費用などを
　 引いた額を、物件価格と諸経費とを加えて割ったもの。
　 要するに、必要経費をすべて含め、実際の収支を数字にあらわしたものです。
　 （１年間の家賃収入−１年間の運用経費）／（物件価格＋購入諸経費）×100

不動産投資用語２：オーナーチェンジ

オーナーチェンジ物件とは、賃貸人が入居しているまま売却する物件のこと。
購入者は新たな入居者を探す手間がなく、すぐに家賃収入が確保されるというメリットがあります。
多くの場合、入居者に対する敷金・保証金の返還義務をはじめとする
賃貸借契約をそのまま引き継ぐことになります。

不動産投資用語３：再建築不可物件

その名のとおり取り壊して建替えをすることができない物件です。理由は物件によってまちまちですが、多いのは、道路と２ｍ以上接していないケースです。（建築基準法で決められた道路に敷地が２ｍ以上面していなければ、家を建てることができません。）
再建築不可物件は価格設定が再建築可能な物件と比べて安価なため、不動産投資の面で考えると地価の高い場所でも高い利回りが期待できるメリットがあります。
再建築ができなくても、住宅はきちんとしたメンテナンスをすることによって永く住むことができます。 決して資産価値が低いということではなく、むしろ、将来的に貸家として保有していくのであれば、安定した収入を生む大きな資産となります。

不動産投資用語４：キャッシュフロー

広義には、お金の流れのことを指します。
実際に得られた収入から支出を差し引いて手元に残るお金の流れ、またはお金の増減のことを意味します。

不動産投資用語５：ＦＣＲ（投資収益率・ネット利回り）

ズバリ、実質利回りのこと。
ローンの借入金を支払う前の利益（家賃収入から運用経費を引いた額）を投資総額で割ったもの。
購入時の諸経費やランニングコストも計上した上で、どの不動産に投資すべきか数値で比較することが出来ます。
ＦＣＲ＝ＮＯＩ(利益−経費)÷投資額(自己資金＋借入金)

不動産投資用語６：ＩＲＲ（内部収益率）

将来得られる予定の収益を現在価値に補正して合計し、これから投資をする金額と等しくなるように計算した収益率のこと。
Ｃ/Ｒ（投資家の設定する期待利回り）＜ＩＲＲ　となる場合は投資価値があると判断できる。
また、ＩＲＲの数値が高いほど有利な投資と言える。

不動産投資用語７：ＮＰＶ（正味現在価値）

将来得られる予定の収益を現在価値に補正し、投資する額を上回っているかどうかで経済性を判断するもの。
ＮＰＶ＞０、つまり数値がプラスであれば投資価値があると判断できる。
ＮＰＶが大きいほど生み出す価値が大きくなり、数値によって異なる条件の投資物件を比較が可能となる。

不動産投資用語８：ＮＯＩ（純営業利益）

賃料収入から運営費（保険料や固定資産税、管理修繕費）を差し引いた正味の利益のこと。
ＮＯＩ＝利益−経費

不動産投資用語９：ＣＲ（キャップレート）

日本語で収益還元率・総合還元利回り 投資家が設定する期待利回り率のこと。
投資する不動産の価格を算出するために使う。
ＮＯＩ÷Ｃ/Ｒ＝価格